四部门解读政策“组合拳” 各地楼市细则有望加快落地

国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局8月4日联合召开新闻发布会，深入解读打好宏观政策组合拳，实施积极财政政策和稳健货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，大力支持科技创新、实体经济和小微企业发展等方面的政策举措及落实情况。

推进城中村改造

对楼市长期供求影响深远

国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达介绍，目前各部门正在抓紧落实6月推出的推动经济持续回升向好的储备政策，如推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等已陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进。

今年以来，中央多次强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”。4月28日政治局会议首次提出，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日政治局会议及近期住建部座谈会均有提及。

根据第七次全国人口普查数据，中国共有21个超大特大城市。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，实施城中村改造是超大特大城市发展的客观需要，同时也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场将发挥带动作用。

“此举对楼市长期供求产生深远影响。”58安居客研究院院长张波直言，由于需要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥推进，因此政策出台和落实的节奏会趋于稳步化，对楼市的影响也会更为长远。四部门联合更有利于从产业规划、金融、税收等方面形成政策合力。

值得关注的是，“此次城中村改造并非二次棚改，城市范围、资金来源、安置方式、留改拆规模等均有较大不同。”曹晶晶表示，预计与“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”相关的后续各地细则将会加快落地。

满足刚性和改善性需求

“认房不认贷”落地备受关注

“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，在新闻发布会上也再次被提及。袁达在谈到下一步在宏观政策着力点时提出，“在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。”

具体来看，“此前住建部以及央行提到的‘降低购买首套住房首付比例和贷款利率’、‘优化认房又认贷政策’、‘调整存量贷款利率’等将是政策的重要发力方向。”曹晶晶指出。

住建部7月27日召开企业座谈会，明确要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

中央政治局7月24日召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

随着各层喊话声量不断加大，政策落地目前只是时间问题。张波认为，对于自住性购房需求的保障是近年屡屡提及的重点，目前问题仍在政策具体落实方面。此外，政策力度的大小也是市场关注的焦点，尤其是“认房不认贷”举措能否在一线城市落地备受关注。

根据中国指数研究院统计数据，当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门等近十个核心城市。此外，当前全国仍有约20个城市首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

存量房贷款利率调整方向明确

对房地产增量市场影响不大

针对市场关注的存量房贷款利率调整政策，人民银行货币政策司司长邹澜在会上谈及货币政策问题时提出，“未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

央行近期两次提及存量个人住房贷款利率调整。7月14日，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开会议指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

存量房贷利率下调是降低居民购房成本的重要举措。根据中国指数研究院监测数据显示，2023年7月，全国重点城市首套房平均商贷利率降至3.9%，较2021年高点下调超过150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调45个基点，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是在央行8月1日发声之后，首个明确表态调整存量房贷款利率的城市。

存量个人住房贷款利率的下调方向已经明确。张波分析，存量房贷利率下调可以减轻已购房群体的经济负担，对于其增加生活类消费开支起到一定促进作用。同时也可以减少提前还贷现象出现，有利于银行优质房贷资产的稳定。但是，存量房贷利率下调对房地产增量市场并不会起到直接作用，间接作用也微乎其微。

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