过去4年套现317亿美元 中国投资者意外躲过美国商业地产大跌冲击？

21世纪经济报道记者  陈植  上海报道

在美国商业地产估值持续回落之际，中国投资者也在大举撤离。

美国房地产和基础设施数据提供商MSCI Real Assets发布的最新数据显示，作为美国商业房地产的最活跃买家之一，中国投资者却在2019年-2023年期间出售317亿美元的美国商业地产，是同期购买量的15倍。

MSCI Real Assets预计，受美联储高利率环境的影响，中国投资者从美国商业地产的撤资趋势仍将延续，进而导致美国商业地产价值继续下跌。

中国投资者意外避险？

一位熟悉美国商业地产项目投资的律师向记者透露，过去4年中国资本之所以大举撤离美国商业地产项目，主要受多方面因素影响，一是中国相关部门要求中国企业聚焦主营业务，令部分中资企业陆续剥离非主营业务的美国商业地产投资项目；二是不少中资企业为了盘活资金流动性，也趁着前些年美国商业地产估值上涨期间抛售资产获利了结；三是国际地缘政治风险升级与中美关系波动，也令部分中国买家考虑撤离美国商业地产项目。

数据显示，中国投资者出售海外商业地产的高峰期大概在2019年，当年中国投资者交易的海外商业资产金额达到约187亿美元，2020年-2023年期间或受到疫情冲击导致商务磋商谈判效率下降影响，中国投资者总计出售110亿美元海外商业地产。

但与此形成鲜明反差的是，2019年-2023年期间，中国投资者仅仅购买20.6亿美元美国商业地产。

这也令市场普遍认为，中国投资者成功“躲过”了当前的美国商业地产估值大跌风波。

受美联储大幅加息、美国经济增速放缓、美国不少民众习惯居家办公导致写字楼空置率上升等因素影响，美国众多城市商业地产估值普遍较大幅度回落，导致美国商业银行正承受较高的商业地产贷款偿付违约风险。

1月，国际货币基金组织发布的最新报告指出，自2022年3月美联储开始大幅加息起，美国商业房地产价格整体下跌11%，抹去2020年-2021年的涨幅。

MSCI还估计，截至2023年年底，美国商业房地产不良贷款规模达到858亿美元，主要原因是美国写字楼资产面临价格疲软与贷款利率持续上升，导致众多美国商业地产投资方与开发企业宁可违约也不再偿还贷款本息。

上述熟悉美国商业地产项目投资的律师透露，众多中国投资者因为出售美国商业地产项目的时间较早，的确躲过了当前美国商业地产估值大跌的冲击。但在实际操作环节，也有部分中国投资者因为急于出售项目套现资金，在商业地产估值谈判方面做出某些让步，目前综合评估下来，多数中国投资者出售美国商业地产项目基本实现了保本微利。

MSCI亚洲房地产研究主管本・周表示：美国商业房地产出售率与中国境内融资市场收紧程度之间似乎存在着某种相关性，由于中国资本跨境流动管理趋于谨慎，加之此前相关部门采取旨在中国房地产行业高负债率高杠杆率的多项措施，有些中国企业抛售美国商业地产项目显得有点急切，可能会在价格方面做出某些让步。

国际评级机构惠誉亚太区企业评级主管史璐璐指出，为了缓解资金流动性压力，不少中国房地产开发商也加快抛售海外商业地产等非核心资产，不排除在价格方面给予一些议价空间。

记者也多方了解到，目前部分中国房地产开发企业出售美国等商业地产项目实现了保本微利，另一个重要原因是汇率因素。具体而言，由于前些年人民币兑美元汇率多次跌破“7”整数关口，部分中国房地产开发企业在出售美国商业地产项目获取美元资金后，逢高结汇将资金调入境内账户，其产生的汇差收益也带来相对可观的投资回报。

中国投资者的海外商业地产布局“转向”

值得注意的是，前些年中国房地产开发商不仅抛售美国商业地产项目回笼资金，在其他发达国家也采取类似操作。MSCI数据显示，2019-2023年期间，中国在澳大利亚出售23亿美元的商业地产项目，但收购金额仅有17亿美元；在日本出售了69亿美元的商业地产项目，收购金额仅有57亿美元。

瑞银前中国分析师杰森・贝德福德认为，是国际地缘政治风险升级等因素，导致中国投资者对海外商业地产的投资兴趣也趋于下降。尤其是中美关系波动，令中国投资者对西方国家商业地产的配置兴趣受到冲击。与此形成反差的是，中国投资者可能会加大亚洲某些国家地区的商业地产投资兴趣，因为中国与“一带一路”共建国家地区的经贸关系日益加深。

前述熟悉美国商业地产项目投资的律师告诉记者，尽管金融市场日益讨论抄底美国优质商业地产的投资机会，但中国投资者似乎对此兴趣不大，一方面他们认为资金跨境流动管理趋于谨慎，令他们的对外投资受到某些制约；另一方面美联储的高利率环境无形间加重了贷款投资美国商业地产的整体财务成本；更重要的是，越来越多中国投资者感受到美中关系波动，不利于他们在美国开展商业地产等中长期项目的配置。

记者获悉，相比西方国家商业地产，目前中国投资者似乎对东南亚国家地区的优质商业地产项目有着更高的投资兴趣。一方面东南亚国家经济稳健增长，给当地优质商业地产项目估值上升带来更大的空间，另一方面不少中国企业将部分生产制造基地迁往东南亚国家地区，带动当地产业园区的企业入住率上升，也提升了更高的投资价值。更重要的是，不少东南亚地区国家的人民币结算环境日益完善，有助于中国投资者直接使用人民币开展各类商业地产投资，显著提升了投资效率并降低了汇率风险。

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